Продавая земельный участок...
В наше юридическое бюро господин М. обратился исключительно с целью правильного составления необходимых для передачи земли бумаг.
Проезжая мимо родной деревеньки, господин М. по старой памяти решил заглянуть к приятелю - председателю колхоза (ныне акционерного общества «Светлый путь»). На дверях правления красовался плакат с призывом к акционерам: «Продай свой земельный надел, - получи 15 000 долларов!». Перспектива нежданного обогащения обрадовала нашего героя. Председатель правления разъяснил – «Земли скупает некий банк, люди там вроде честные, да и платят хорошо. Больше все равно никто не даст!»
В наше бюро господин М. обратился исключительно с целью правильного составления необходимых для передачи земли бумаг. Профессиональная этика не позволяет обсуждать финансовые аспекты сделок. Но в данном случае, нам пришлось объяснить продавцу, что его просто вводят в заблуждение. В этом районе Подмосковья земельные участки на самом деле в десятки раз дороже. Но чтобы получить рыночную стоимость, придется потрудиться. Дело в том, что согласно документам, он владеет лишь долей в общем с остальными акционерами земельном наделе. В действительности он может распоряжаться только этой эфемерной «долей», а не конкретным участком земли, потому и денег за него предлагают так мало.
Чтобы получить настоящую цену, участок следует «выделить в натуре» - оформить на него новое свидетельство о праве собственности. Дело это трудоемкое, но оно того стоит. Оценив все «за» и «против» господин М. поручил нам оформить выдел земли, что мы с успехом и сделали. За «реальную» землю и платят «реально». Тот же банк сразу предложил господину М. в три раза больше первоначальной суммы, но он отказался. Мало предложили!
Проще не стало
Хаотичный оборот земель в России завершился. С принятием ряда нормативных актов (Земельного кодекса, законов «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») ситуация на рынке купли-продажи земли приобрела более-менее цивилизованный вид. Но введенные властью правила игры не упростили процедуру проверки юридической чистоты и порядок оформления сделок с землей.
Шумные процессы по изъятию земель, инициированные в последнее время Министерством природных ресурсов РФ, показали, что даже добросовестный приобретатель от проблем не застрахован. Так, не проверив на стадии оформления всю историю сделок, начиная аж с момента предоставления участка первому собственнику, нельзя быть полностью уверенным, что в дальнейшем вам не предъявят претензий. Чтобы «не попасть впросак» покупателю теперь необходимо задуматься не только о правильности оформления документов, но и том, может ли в принципе приобретаемая недвижимость находиться у него в собственности, и имеет ли он право что-либо на ней строить.
Покупая – проверяй, покупая - оформляй
Об общих принципах оформления перехода прав на недвижимость мы упоминали. Напомним, любая такая сделка требует государственной регистрации; нотариальное оформление, как правило, необязательно, но для «спокойствия» сторон необходимо в договоре лучше указать реальную стоимость, а не стоимость по оценке БТИ и т.д.
Приобретая земельный участок в первую очередь следует обратить внимание на несколько моментов.
Во-первых, у земельных участков есть параметр - целевое назначение. Если вы не собираетесь использовать его под сугубо аграрные или иные производственные нужды, убедитесь, что он предназначен для использования в качестве садового, огородного или дачного участка, желательно с правом возведения жилого строения. Эту информацию можно получить в Земельном комитете, направив туда запрос об интересующей вас земле.
Во-вторых, надо прояснить, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем приобрел одно из назначений. Например, как земли природоохранного и историко-культурного назначения. В противном случае даже при надлежащем оформлении всех документов вы рискуете в последующем участок потерять.
В-третьих, перед продажей необходимо провести межевание земельного участка - определить местоположение и его границы на местности. Кроме того, нужно согласовать эти границы с собственниками соседних участков.
В-четвертых, если на участке уже есть какая-либо постройка, убедитесь, что на нее есть разрешительная документация. Отсутствие документов на строящийся или уже построенный объект чревато большими сложностями при регистрации права собственности на землю. Даже если построен хотя бы фундамент, разрешение на застройку - вещь обязательная.
Попробуем продать
У продавца земли, как ни странно, тоже масса проблем!
К примеру, вашей жене надоело мотаться в «такую» даль, и она требует приобрести коттедж недалеко от Москвы. Эта самая «даль» - вполне приличный садовый участок, доставшийся еще вашим родителям. Как известно, чтобы купить что-то ненужное, надо сначала продать это самое ненужное.
Вот тут то и встает вопрос - как это правильно сделать и, главное, правильно оформить.
Попробуем составить примерный алгоритм действий, сопровождающих процесс продажи земли. Итак, для начала, - на поклон к соседям. От них требуется письменное согласование границ участка. Затем - к председателю товарищества. У него следует взять справку об отсутствии у вас задолженностей (к моменту продажи все вступительные, членские, целевые, паевые и дополнительные взносы должны быть оплачены полностью).
После этого, прихватив с собой полученные бумажки, отправляйтесь в районное подразделение Федеральной службы земельного кадастра. В Московской области это районные отделы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Вам предложат заполнить соответствующие заявления и примут документы к рассмотрению. При удачном исходе примерно через два месяца вы получите план границ своего земельного участка с присвоенным ему кадастровым номером, а также справку о нормативной стоимости земли.
Следующий этап – визит в налоговую инспекцию по месту нахождения товарищества. В этом государственном органе необходимо получить справку об отсутствии задолженности по уплате земельного налога.
Теперь со всеми собранными документами, а также правоустанавливающим документом на земельный участок (договор, постановление о выделении и т.п.) и четырьмя экземплярами договора купли-продажи участка регистрировать сделку можно идти смело. Этим в нашем государстве занимаются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Да, не забудьте получить деньги!
Ложка дегтя…
Описанная схема – идеальная. Нужно понимать, что на каждом из этапов могут встретиться препятствия.
Так, например, ваш участок может оказаться слишком далеко от так называемых точек привязки (это такие специальные столбики, относительно которых ведутся измерения). Привязка требуется геодезистам для составления, вышеупомянутого плана земельного участка. Также есть риск не получить пресловутое согласие соседей.
Наконец, у Земельного комитета может возникнуть целый ряд претензий - как к плану границ земельного участка, так и к его оформлению и т.д. В общем, все эти оформления и согласования могут растянуться на полгода.
Волокита неизбежна?
Панацеи, к сожалению, нет.
Можно обратиться в одну из фирм, обосновавшихся неподалеку от здания Земельного комитета и занимающихся «ускорением» процесса. Услуги их не дешевы (в зависимости от района Подмосковья) от 500 до 2500 долларов США за каждую сделку.
Есть и частные маклеры – их услуги стоят не намного меньше, а риск несоразмеримо больше. Выбор – за вами! Но, учитывая, что стоимость сотки в ближнем Подмосковье колеблется от 1000 до 30000 долларов, лучше все-таки обратиться в солидную юридическую или риэлтерскую фирму.
Кадастровый номер
Каждому земельному участку присваивается так называемый кадастровый номер. Формально - простой набор цифр. Однако за каждой из них скрывается информация. Зная кадастровый номер, вы с легкостью сможете определить местонахождение участка, его целевое назначение, получить сведения об объектах недвижимости, расположенных на нем. Наличие у участка кадастрового номера существенно упрощает процедуру юридической проверки сделки, - достаточно просто сверить информацию, предоставленную продавцом об участке с информацией, заложенной в этот волшебный номер.
Когда торгует государство
На тех случаях, когда земля приобретается не у частных лиц, будь то юридическое лицо или гражданин, а непосредственно у государства, надо остановиться отдельно.
Ранее земельные участки гражданам выделялись на основании различного рода постановлений глав муниципалитетов. То есть, в принципе вам могли выделить его совершенно безвозмездно, чем активно и пользовались. Сейчас порядок существенно изменен. Если вести речь об индивидуальном строительстве, то под такие цели землю теперь можно выделять только за плату. Причем предварительно власти должны провести конкурс либо аукцион. Земля, как говорится, достанется победителю.
Примерный перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию купли-продажи земельных участков:
1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних и т.д.).
2. Квитанция о плате за регистрацию (оригинал и копия).
3. Заявления о государственной регистрации сделки и регистрации права собственности (перехода права)
4. Договор купли-продажи (четыре экземпляра).
5. Акт приема-передачи объекта.
6. Документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемый объект. Например, договор, постановление, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.
7. План земельного участка (оригинал и копия).
8. Акт нормативной цены земельного участка.

12:42 12.02.2006